11 二月

来聊聊重新货款Refinance

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疫情爆发以后,加拿大贷款的利率就一直在降低,对于正好要买房或者计划买房的小伙伴来说,这无疑是一个非常好的时机。不过其实对于已经有房但想入手第二套房产的人群,重新贷款 Refinance是时候来了解一下了!

什么是重新贷款Refinance?


首先,我们要明白,如果你在买房时,向金融机构借了房屋贷款,那么你的房子就不完全是你的。因为房屋贷款是抵押贷款,所以你的房子是你和金融公司共同拥有。你所占的份额就是你的资产。简单地说:


资产(equity)=房子的市场价格 – 所欠贷款数额


例如,你用25%的首付去贷款买房,房子价值100万加元,那么你在房产上的资产就是25%,即25万加元。


随着你按期供款,你的资产会逐年升高,贷款额就会逐年下降。另外,上升的房地产市场也为你增加了房屋资产。

那么,你能不能把这个“不动的“资产转换成现金,而用作他用呢?回答是可以的。这种转换就是我们所说的房屋重新贷款(Refinance)。


重新贷款 Refinance,很多人也称之为“加按”,通常是指终止和现有房屋贷款,把贷款重做,在重做的过程中通常会对房屋重新评估,降低贷款的 LVR(Loan to Value Ratio 贷款占房屋价值的比例)或保持不变,已实现部分套现,以做其他用。贷款重做,可以选择现有银行,或是转移到一家新的银行。



举例说明:


● 2016年1月初,David购买温哥华一处价值100万独立屋,贷款90万,自己支付了10万。

这时贷款占房屋价值比例(Loan to Value Ratio,即LVR )为:


LVR=90万/100万=90%


● 2016年1月末,当时温哥华独立屋价格疯涨,一个月的时间,这处独立屋已经涨了25万至125万,而David还没有开始还款,但由于房屋价格增长,LVR值已发生改变:


LVR=90万/125万=72%


这时候,David就可以选择Refinance,让LVR值再回到90%,这样就可以套现:


125万*(90%-72%)=22.5万


● 假设David在2016年1月底没有做Refinance,而是继续还款至2021年1月,现在的房屋价值增加到了150万,而这几年里由于还款,贷款还剩80万,这时候:


LVR=80万/150万=53%


这时候David可以通过Refinance套现:


150万*(90%-53%)=55.5万


如何进行重新贷款Refinance?

Refinance的步骤其实和购买房屋时的步骤非常相近。


第一步:设定明确的财务目标。


不管是出于想要缩短还款年限,还是减少每个月还款额等等任何目的,如果要重新贷款,一定要先考虑清楚重新贷款的目的是什么。比如第一次贷款30年,已经还款10年,然后又把剩下的20年重新Refinance了30年,看起来每个月的还款是减少了,但是其实利息会多还很多~


第二步:检查信用评分和信用记录。


重新贷款Refinance的步骤, 就像开始需要获得原始住房贷款的批准一样。申请人的信用评分越高,贷方将为您提供的贷款例率越好,获得的机会也就越大。


注意:在开始Refinance之前, 花几个月的时间来提高信用分数可能会降低申请人的利率。一般来说740以上的分数会带来最低的利率。


第三步:确定房屋净值。


房屋净值等于房屋的价值减去还剩下的贷款, 也就是如果你现在把房子卖了,还完贷款还能拿到手多少钱。这里需要查看目前的房屋贷款对帐单mortgage statement。然后搜索网上的房屋中介网站,或者直接联系地产经纪,找到房屋的当前估计价值。房屋净值是两者之间的差额。例如,如果您仍然欠贷款250,000美元,而房屋价值320, 000美元,则房屋净值为75,000美元。


第四步:多查找几个贷款方。


一般来说,贷款前多对比几个贷款方是很有必要的,因为每个贷款方的报价可能都不一样。选择贷方后,一定要问清楚什么时候能锁定最低的利率, 而不必担心在贷款关闭前利率会攀升。


注意:除了比较利率外,还要注意过户结算费(Closing Cost),以及费用是预付还是计入新抵押贷款。贷款人有时会提供“no-closing-cost loans”, 将过户结算费计入贷款金额,但收取更高的利率。


第五步:收集最近的财务汇总。


收集最近的工资单,报税单, 银行对帐单以及贷方要求的其他任何内容的财务信息单据。贷款方还将查看您的信用,所以最好提前检查资产和负债。


注意:在开始进行Refinance之前, 准备好这些信息的文档可使贷款过程更加的顺利。


第六步:为房子重新评估做准备。


一些贷款方可能需要重新评估才能确定房屋的当前市场价值, 以批准Refinance。


注意:这里往往需要支付几百美元进行评估。如果自从购房以来做过改进或维修, 可能会导致更高的评估价。较新的房子可能会省掉这笔钱。


第七步:如果有需要,可以以现金结账。


最终的贷款总结(Final CD)将列出您需要自付多少钱才能完成贷款。大部分的时候贷款方会建议您把Refinance的费用也包括在新的贷款里。


第八步:经常查看您的贷款情况。


一定要将贷款总结(Final CD)的副本存储在安全的位置, 设置自动付款以确保每个月都能按时交付贷款。很多贷款方会根据设置了自动付款而提供更低的利率。


注意:您的贷款人可能会在交易结束后或数年后立即在二级市场上转售贷款 。这意味着您将欠另一家公司抵押贷款, 因此请随时注意将此类更改通知您的邮件或者信件。

重新贷款Refinance考虑事项

虽然通过重新贷款,可以在投在购房时把杠杆作用用到极致,但也要考虑它的风险——盲目追涨,反复重贷,会导致现金流无法平衡,资金链断裂。


这里给大家提出一些建议:


1. 家庭月偿还负债额占总收入30%为警戒线。记住无论怎样重贷,月偿还负债金额不要超过家庭总收入30%。


2. 家庭负债比不要超过60%:家庭负债比就是家庭的负债金额/资产总额的比。房产的价值会变化,如果房产价值缩水,负债比例会上去的,所以保守起见,最好留有一定的余量,比如控制在50%比较好。


3. 对于家庭负债比已经过高、或者月偿还负债金额过高的家庭,应该考虑在适当的时候套现一到两套。落袋为安,也为自己及家人释放一些重压。


4. 从理财的角度看,资产不能过度集中在一个领域,如果家庭的资产组合60%及以上都在房产,那是要考虑资产重组、分散风险的。


5. 对于高负债的家庭,如果实在不想轻装,那么至少看看自己有没有买够保险来cover高额负债。高额负债的家庭,财务尤其脆弱、不堪一击。一定要留足缓冲.