来聊聊如何应对2021年大多伦多房地产快牛行情

       联邦移民突然放大招，一次性邀请2.7万在加拿大有了一年工作经验的工签持有人，成为加拿大永久居民。拿到PR卡的人，买房立刻就没有非居民炒房税NRST了；非居民房贷借款能力只有年收入的4倍，拿到移民身份之后借款能力立刻变成年收入的5倍了。大多地区的房价，在2021年不仅会牛气冲天，而且一改慢牛步态，重启快牛节奏，你准备好了吗？

01 经济学能预测市场吗？

很多人想预测出房价什么时候上涨，什么时候下跌；能涨多少，能跌多少。这种想法就像要预测股市涨跌一样，完全不可能。人类已经有能力将卫星准确地送到太空的指定位置，但就是算不出股市明天的收盘价。有人说经济学家都是废物，经济学完全没有用，因为永远测不准市场走势，预测不到危机什么时候发生，泡沫什么时候破裂。《奇葩说》第七季，有一段经济学家薛兆丰教授和哲学家刘擎教授的PK，很有意思，刘教授攻击经济学没有预测作用，薛教授秒回了一句：经济学能通过分析人的行为，预测小规模经济事件，例如，实行价格管制，就会有黑市。这句话非常有哲理，说的是经济学的本质，即，人对环境的反应，会反身作用于自己和身边的人。A这个人的预测就会决定A的行为，例如，A认为价格合理，就会买入；如果B和A的预测一样，且采取同样的行动，则B也会买入，买的人多就推高了价格，于是价格就涨了。C跑来认同A和B的时候，价格已经涨了。C如果认为价格还会涨，再涨自己就买不起了，于是就会采取行动，如果D看到C这么坚决，也会义无反顾，价格就这么一路被推上去了。这种情况通常出现在投资品市场，而不是消费品市场。投资品的价格越高，需求量越大；而消费品则正相反，价格越低则需求量越大。一种财货是不是投资品，根据价格升高需求量是否增大就能判断出来。股票价格涨的时候，证券公司新开户的人数增加，资金大量涌入；股票价格大跌之后，关户的人比开户的人多，资金大量撤离股市。在一个国家里，如果人们普遍认为房子是投资品，则房产就具备了只要房价上涨房屋需求就会上涨的属性，即，投资属性。根据2018年CMHC的消费者调查报告，加拿大有87%的人认为房产是一项好的长期投资；而罗伯特席勒教授在他的新书《叙事经济学》中披露，只有43%的美国人认为房产是一项好的长期投资。《叙事经济学》研究的问题是“流行叙事如何影响个人决策”。我们生活在加拿大，就要知道并习惯，房价明显上涨的情况下，交易量会增加，同时进一步推高房价，直到有外力介入。

  经济学预测不了价格和交易量，但能够通过分析人的行为，预测小规模经济变动。最难读，但也最有价值的经济学专著是米塞斯写的《人的行为》，这本书是奥派经济学的精髓。米塞斯认为没有什么宏观或微观经济学之分，经济学唯一的研究目标就是人的行为。至于复杂的经济活动，张五常的看法最精辟：经济学家只能对复杂的经济活动做事后的解释，而不能做事前的预测。股市，楼市反应的都是个体行为的汇总，属于复杂经济现象，因此无法预测，但我们可以预测的是，只要价格涨，交易量就会放大，出现抢着买的局面，从而进一步推高价格，因为这是人的行为对投资品的正常反应。

去年6月，房东网举办了个线上的房产论坛，当时大家正为房地产市场的低迷忧心忡忡，主持人问各位嘉宾对2020年房产市场走势的看法，大家都表示比较乐观，我是其中最乐观的，我的看法是房地产市场会出现V型反转，即，在经济没有好转之前，房地产市场会领先于经济的总体情况出现报复性反转。我的乐观程度，取决于我看到的人的行为：从2020年4月到6月，有大量的按揭贷款加按请求，原因是人们纷纷从房产蓄水池中取水，以防疫情蔓延对家庭财务状况的冲击。如果疫情得到控制，大家拿出去的这笔钱会用于再投资，而加拿大人普遍认为房地产是最好的投资。讨论会的其他嘉宾不是做房贷的，他们看到的是水面上的鸭子，而我能看到水下鸭子正在拨水的脚。这是一个典型的，通过分析人的行为预测小规模经济事件的例子。去年9月份之后，各家银行纷纷推出转银行给现金奖励的政策，吸引高利率的借款人通过加按和转银行降低贷款利率。我观察到的情况是，人们在转银行的过程中，90%的人从房屋净值中提取了更多现金。这些堆积如山的现金，将推动2021年的房产市场的快牛走势。

除了叙事经济学，经济学近年来的发展非常有助于解释与房产相关的经济现象。《薛兆丰经济学讲义》中说到了一个供给与需求转换的现象，非常值得关注：一个人看到雷雨交加就不想开车出门了，想招一辆计程车，结果发现车费飘涨，于是自己开车出去做uber司机赚钱去了，这就是一个需求者向供给者的转变——只要价格够高，需求者就可以变成供给者。同理，只要房价够高，就会有更多人愿意出售自己的房子；反之，房价低迷时房主就不愿意卖。行为经济学里的“禀赋效应”也是这个道理：自己拥有的东西，有感情，因此卖得贵。禀赋效应和房价的三维原理，详见我以前的文章《房价为啥涨的快跌的慢》。经济学的主流观点研究的正常的消费行为，不是投资行为，例如，价格下降，需求量就大，被称为需求原理。手纸打折会有人排队抢购，而房价低了则无人问津，说明手纸符合需求原理，而房子不符合需求原理，因为房子的投资属性大于消费属性。

目前大多地区的房地产市场突然从慢牛转入快牛，很多人表示不解。经济现象是由人的行动汇集成的，经济学可以解释经济现象的成因，即使人的行动始于微末时并没有被注意到，也没有被预测到。加拿大的房地产市场始终处于牛市，不同阶段表现为慢牛或快牛。牛市的成因有两个：1.房子作为消费品时，即，作为自住目的时，需求来自加拿大政府每年30万新移民的国策，同时，加拿大每年新建房产20万套，新移民加上人口自然增长，长期以来供给赶不上需求，所以房地产市场一直是牛市；2.加拿大人绝大多数，87%的人，认为房子是一项好的长期投资，人们买房意愿强烈，地产投资回报有很强的确定性，导致房产的投资属性突出，因此会间歇性地出现慢牛突然加速为快牛的现象。

上述经济现象，不是每个人都能看清楚的。悲观，乐观和知足的人，看法不同，行动也就不一样。

02 悲观、乐观和知足

2020年充满了悲观情绪，人人以防守为主。事后我们发现：“悲观主义是个骗子，它吸引我们的注意力，却不让我们参与改变”——罗振宇于2020年跨年演讲。经历疫情的折磨后，我们发现了每一天生活的珍贵，生命的价值，爱和相互支持的力量，这一切都需要有家的支撑，而家需要安全和舒适的房屋。很高兴，人们能逐渐摆脱疫情阴影对情绪和生活的控制，我们已经从悲观和压抑中抬起头，并开始注视远方。房地产市场的重新活跃，不仅是一种信心，更是一种力量，是人们为美好未来采取行动的真实反映。

真正乐观的人，是为3、5年后，甚至是退休之后早做准备的人。A和B在疫情刚刚受到控制的时候就发现，大多数人还在惊恐之中，排队抢口罩和手纸，房价受到抑制，交易量几乎冻结，他们决定这个时候行动，为疫情过后做投资。疫苗被研究出来之后C和D发现，确实需要为将来做准备了，于是也采取了行动，虽然代价比A和B高了，但比那些还在观望的EFGH…Z要早。当前大多伦多地区的房产市场上，谁的认错态度更诚恳，愿意为自己的错误付出的代价越高，谁就能抢到房子。依然兜兜转转犹犹豫豫的人，还会为自己的悲观和不行动付出更大代价。

天生知足常乐的人，不会嫉妒任何人。租房的人羡慕有房的人，有房的人羡慕有多套房的人，这个羡慕链对于知足常乐的人不起作用。不知足，又不努力的人，经常由妒生恨，指责地产投资者“没有对社会做出什么贡献，凭什么拥有那么多财富。”我认识的所有地产投资者，无一例外都是努力工作，诚实交税，积极上进的家庭，他们不仅热爱自己的工作，而且最大限度地推迟满足感，为自己未来的美好生活积累财富，没有一个家庭想退休后靠政府救济度日。地产投资者大多要背负每月的负现金流，工作之余打理投资房，努力工作并如实报税，以满足房贷申请时银行对收入和债务的要求。职业房东是非常少的，我们没有一位客户是职业房东，因为职业房东很难从银行借到按揭贷款。要么知足，要么努力，否则就会沦为只会指责别人的怨妇或怨夫。