16 四月

提前还房贷,到底是“聪明”还是给银行白送钱

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买房的成本是多少?

这个问题视乎你怎么看。

显而易见的答案是房价。如果你找到了自己喜欢的房子并支付400,000美元现金购买,成本就是房价,即400,000美元。长期来看,这可能是现金形式的收入,房子的价值可能会随着通货膨胀而升值。一旦卖房,当初买下的房让你“赚”了。

不卖而选择住在房子里时,你会享受到另一个好处。这就是经济学家所说的“估算收入”(imputed income,一个人没有收到现金形式的收入)。与其拿着每月一笔税后收入,你享受到了一种没有被扣税的“资产”。

这些都是买房的“甜头”。

但是,当你为购买房屋筹集资金时,简单会变得复杂,而这正是我们大多数人所做的。根据全国房地产经纪人协会的数据,87%的购房者需要为自己的房屋融资。

你坐下来签署的一大摞文件,会告诉你在抵押贷款的整个期限内你将支付多少美元。以3.25%(俄罗斯入侵乌克兰之前的利率)的30年期借款300,000美元,你将最终偿还470,023美元。就像很多人很久以前那样,以6%的利率借款,你将偿还高达647,515美元。

这太吓人了。这也是为什么许多房主急于尽快偿还抵押贷款的原因。“想想我会省下的所有钱,”他们说。

事实上,预付款的真正节省可能会很小。

这个怎么可能?答案就是金融界所说的“金钱的时间价值”。2040年的一美元对我们来说并不像本周银行账户中的一美元那么值钱。


是的,有一种叫做通货膨胀的东西。

那么,你如何计算购买房屋的真实成本呢?

让我们来打个比方。根据得克萨斯A&M大学房地产研究中心最近的一份报告,美国主要城市地区的房价中位数从30万美元以上不等。

具有良好信用评分和20%首付的合格买家可以将抵押贷款利率降至3.75%。(这不包括任何提高实际利率的积分支付。)

那么,一套300,000美元或400,000美元的房子的真实成本是多少?

如果你以300,000美元的价格购买房屋,首付60,000美元,你将借款240,000美元,每月支付房贷1,111.48美元,在30年内偿还400,132.80美元。如果通货膨胀与利率相匹配,所有那些付款的”现值”(英文叫present value,指的是未来货币在今日的价格,说白了就是未来1元等于现在多少钱)将恰好是您昨日借入的金额,即240,000美元。

但是,如果通货膨胀率高得多怎么办?

例如,如果通货膨胀率以7%的速度运行,你将偿还167,063.86美元的现值,而不是240,000美元。实际上,你房屋的真实成本为227,063.86美元(60,000美元的首付加上你将偿还的金额167,063.86美元现值)。

换言之,你偿还的房价低于最初300,000美元。

现在让我们用400,000美元的房子做同样的练习。首付80,000美元,你将借款320,000美元,需要每月支付房贷1,481.97美元。超过30年,你将支付533,509.20美元。但在7%的通货膨胀之后,这些付款的现值为222,751.31美元,而不是320,000美元。

以上两种情况,你都以近25%的有效折扣买了房。

买房能不能达成上述,取决于一件事。就是抵押贷款利率与通货膨胀率之间的差异。如果通货膨胀过热,你会大赚一笔。

是的,这是一场赌注。但正是这场赌注,在二战后的几十年里建立了中产阶级的净资产。

这不是金融界的“新招”。每当通货膨胀率高于抵押贷款利率时,情况就是如此。

这是否意味着房价不高?

不,这只意味着,有胆识的购房者可能不像许多人想象的那样需要“操之过急”,尽快把房贷都还了。

拖久了,可能只赚不赔。