27 九月

如何挑选好的商业物业

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在我们考察商业地产投资的时候,经常会遇到几个关键的词语,来帮助我们衡量一个投资机会的获利能力,所以这里,我们先来介绍几个最常用到的有关房地产投资评判的几个指标:资本收益率、现金流和现金汇报率。

资本收益率 (Capitalization Rate 或 Cap Rate)
“资本收益率”是一个商业房地产投资必须了解的基本术语。这是衡量房地产投资回报率的最基本的指标,是用房地产的净收入除以购买价格来确定的。举例而言,如果考虑购买的物业的价格为$ 1,000,000,并且该物业的年净收入为$ 80,000,则该物业的资本收益率为8%。

资本收益率取决于在任何给定时间内的房地产市场的投资热度。当市场变得更热时,随着更多的人对购买产生兴趣并且对房地产的总体需求增加,资本收益率往往会降低。

相反,当市场降温时,业主通常需要以较高的资本收益率出售其物业,因为感兴趣的买家数量通常会减少。不利的经济条件通常会导致其余的买家要求更优惠的价格来买入物业。

说到本质,资本收益率是用来衡量一个投资机会的风险成本的。影响资本收益率的因素很多,除了刚才谈到的供求关系之外,在物业本身层面,影响一个商业物业的资本收益率的重要因素是其出租率。一个物业的出租情况,直接影响了一个物业的NOI(净营业收入),很明显,当物业定价固定的情况下,一个出租率高的物业的资本收益率会高于当这个物业只有半租的状态。但是,因为满出租率的商业物业被认为比一个出租率仅有50%的物业的投资风险低,因此,投资人愿意为这样的物业付一个更高的价格,从而导致了出租率高的物业的资本收益率降低 — 这显示了一个风险调整后的收益率。

我们还有必要了解一个商业物业的期初资本收益率 (going-in cap rate) 和期末资本收益率( residual或者terminal cap rate)。期初资本收益率是指收购物业的第一年,用净营业收益除以收购成本。这为投资人提供了第一年持有物业的收益情况。但是,取决于每个投资人或者投资机构的投资策略,很多的地产投资人都会继续持有投资物业几年的时间。为了准确的计算一个商业物业的持有期间的整个资本收益率,投资人会假设一个投资退出时的资本收益率,也就是来预测这个物业出售时的价格。这样的假设,会基于一些宏观因素来考虑,如利率、通货膨胀率、未来市场的供求关系和租金价格涨幅等。

在物业层面的因素,例如物业持有期间,出租率的升高或者降低、租户质量的变化等,也会影响退出时的期末资本收益率。如果退出时较买入时的资本收益率低的话,会带来投资本身的资本利得盈利。

资本收益率是投资人分析比较物业投资机会的一个重要工具,但是不能单纯的只看资本收益率。资本收益率只是用最简单的方式来看待一个物业在某一年的盈利能力,而没有考虑到物业持有期间会产生的负债偿还能力和未来资本投入需求。有经验的投资人,会综合考虑其他衡量指标。


现金流 (Cash Flow)


“现金流”是指在考虑所有费用(包括所有贷款付款)之后,该物业每年能够产生多少现金。因此,在上例中的$ 1,000,000物业中,如果每年的贷款偿还为$ 60,000,则从该物业的年净收入$ 80,000中减去$ 60,000,则该物业的年度现金流量将为$ 20,000。有一些投资者,总是会相信今天买入一个物业,然后2-3年可以以很高的价格卖出,因而不太看重现金流。但这种假设,只能是在整个商业地产处于上升期或者说“牛市”的时候,才能应验。经济总是有周期性的,在有周期的不确定的情况下,回归理智,回归到房地产的基本面分析根本:扎实的、真实的正的现金流,才是正道。确保了正的现金流,扎实的房地产基本面,将来的退出,也就是顺理成章的事情。投资的物业本身,因为健康负债,也能更快的收回本金  – 这是任何投资最重要的一步。所以,购买投资物业,最重要的一点,是首先要保证正现金流,整个投资,是构建在持续的、长期的现金流之上,投资人也可以在任何经济周期都高枕无忧。
没有人有水晶球,可以精准的预测经济走势和物业升值情况。尽管合理的分析可以预测一个物业在中、长期内是否存在升值空间,但如果任何人可以100%确定的确定一个物业的升值情况,其实都是谎言。因此,最安全最稳妥的商业地产投资,必须建立在物业可能产生正现金流之上。

现金回报率 (Cash on Cash Return)

将所有信息汇总在一起的最后一步是确定“现金回报率”,即年度现金流率除以物业的首付。因此,在同一示例中,如果投资人支付了300,000美元的首付款来购买该物业,并且将年度现金流量确定为20,000美元,那么现金回报率将是20,000美元除以300,000美元,即6.67%。这个指标也称作Cash Yield (现金收益)。

现金回报率给物业经营人和投资人对物业经营状况的分析,和在整个投资期间,每年可以拿到的实际现金的分配情况。这种分析,一般都是用在使用了财务杠杆的投资物业的分析当中。这是一种更准确的分析方法,因为其衡量的是投资人实际投入的现金所产生的收益。
只要某个特定物业的资本收益率上升,而其他所有条件仍然相等,则该物业的现金流量和现金回报也将上升。
当然,所有这些都与购买价格、初始现金投入、净收入、利率和每月贷款联系在一起的。举例说明一个变量如何影响整个方案:如果利率上升,资本收益率保持不变,但由于该物业每年支付的贷款总额较高,因此融资交易的现金流量将减少。当发生这种情况时,全现金买家可能会处于更好的位置,因为需要融资购买的竞争对手无法在新的更高利率下进行,也无法充分发挥潜在的投资潜力。
了解资本收益率,现金流和现金回报率可以帮助投资人确定某物业是否是良好的潜在投资。搜集分析的数据越多越好,因为在商业房地产上进行投资时,投资人要做出最明智的决定。


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